Chung cư hạng 1 là gì? Các tiêu chí đánh giá mới nhất năm 2026

Chung cư hạng 1 là cấp phân hạng cao nhất trong hệ thống phân hạng nhà chung cư hiện hành tại Việt Nam. Tuy nhiên, một dự án có vị trí đẹp, nhiều tiện ích hoặc được quảng bá là “cao cấp” chưa đồng nghĩa với việc đã được phân hạng 1. Việc đánh giá còn liên quan đến hàng loạt yếu tố như vị trí, tiện ích nội khu, bãi đỗ xe, thang máy, hệ thống điện, chất lượng căn hộ, quản lý vận hành, môi trường, an ninh … Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn hiểu rõ cách phân hạng và 13 nhóm tiêu chí đánh giá chung cư hạng 1 năm 2026.

Chung cư hạng 1 là gì?

Theo Điều 83 Nghị định 95/2024/NĐ-CP, nhà chung cư hiện được phân thành hạng 1, hạng 2 và hạng 3. Chung cư hạng 1 phải đáp ứng các tiêu chí dành cho hạng 1 tại Phụ lục XII của Nghị định và các tiêu chí cụ thể do tổ chức có chức năng, chuyên môn thực hiện phân hạng ban hành theo quy định.

Có thể hiểu đơn giản, chung cư hạng 1 là nhóm nhà chung cư được đánh giá theo mức yêu cầu cao nhất trong hệ thống phân hạng hiện hành.

Các tiêu chí không chỉ tập trung vào bản thân căn hộ mà đánh giá toàn bộ trải nghiệm sử dụng của một tòa nhà, từ khả năng kết nối giao thông, tiện ích, bãi đỗ xe, sảnh, thang máy đến hệ thống kỹ thuật, an ninh, môi trường và chất lượng quản lý vận hành.

1. Chung cư hạng 1 có phải là chung cư cao cấp không?

Trong thực tế thị trường, cụm từ “chung cư cao cấp” thường được doanh nghiệp và người mua sử dụng để mô tả những dự án có vị trí tốt, thiết kế đẹp, tiện ích phong phú và mức giá cao.

Tuy nhiên, xét dưới góc độ pháp lý, không nên mặc định cứ được quảng cáo là cao cấp thì đồng nghĩa với chung cư hạng 1.

Việc công bố hoặc quảng cáo liên quan đến hạng nhà chung cư khi kinh doanh căn hộ phải phù hợp với nội dung phân hạng đã được thực hiện.

Do đó, người mua nhà nên phân biệt giữa định vị thương mại của dự án và kết quả phân hạng nhà chung cư.

Năm 2026 nhà chung cư được chia thành những hạng nào?

Theo hệ thống đang áp dụng, nhà chung cư được chia thành ba hạng:

Hạng 1: mức yêu cầu cao nhất.
Hạng 2: mức yêu cầu thấp hơn hạng 1 nhưng vẫn phải đáp ứng các tiêu chí tương ứng.
Hạng 3: đáp ứng nhóm yêu cầu dành cho hạng 3 theo Phụ lục XII. Nghị định 95/2024/NĐ-CP và văn bản hợp nhất năm 2026

Trước đây, Thông tư 31/2016/TT-BXD sử dụng hệ thống hạng A, hạng B và hạng C. Nhưng trong khuôn khổ pháp lý hiện hành theo Nghị định 95/2024/NĐ-CP và văn bản hợp nhất năm 2026, thuật ngữ được sử dụng là hạng 1, hạng 2, hạng 3.

Việc phân hạng chung cư có bắt buộc không?

Điều 82 quy định chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu nhà chung cư nếu có nhu cầu thì thực hiện việc phân hạng.

Phạm vi này có thể áp dụng đối với nhà chung cư thương mại, nhà ở xã hội, chung cư tái định cư và chung cư làm nhà ở công vụ.

Việc phân hạng được thực hiện đối với từng tòa nhà chung cư, trên cơ sở đề nghị của chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu.

Các tổ chức xã hội – nghề nghiệp có chức năng, chuyên môn trong lĩnh vực xây dựng, nhà ở hoặc kinh doanh bất động sản thực hiện việc phân hạng và chịu trách nhiệm về kết quả của mình.

Điều này cũng có nghĩa rằng hai tòa nhà thuộc cùng một dự án không nên tự động được hiểu là có cùng một hạng nếu chưa có cơ sở phân hạng tương ứng.

Chung cư hạng 1 được đánh giá dựa trên bao nhiêu tiêu chí?

Phụ lục XII Nghị định 95/2024/NĐ-CP quy định hệ thống gồm 13 nhóm tiêu chí, chia thành:

8 tiêu chí bắt buộc.
5 tiêu chí bổ sung.

Tám nhóm bắt buộc tập trung vào điều kiện vật lý và kỹ thuật cơ bản của tòa nhà. Năm nhóm bổ sung đi sâu hơn vào chất lượng vận hành, môi trường, an ninh, công trình xanh và công nghệ thông minh.

Dưới đây bảng so sánh tiêu chí phân hạng chung cư Hạng 1, Hạng 2 và Hạng 3

I. Tiêu chí bắt buộc

TT	Tiêu chí	Hạng 1	Hạng 2	Hạng 3
1	Vị trí, địa điểm nhà chung cư	• Tuyến đường đấu nối trực tiếp với nhà chung cư• Khoảng cách đến trung tâm thương mại hoặc chợ• Khoảng cách đến cơ sở giáo dục• Khoảng cách đến điểm dừng phương tiện giao thông công cộng• Khoảng cách đến cơ sở y tế• Khoảng cách đến công viên hoặc khu vui chơi giải trí	• Tuyến đường đấu nối trực tiếp với nhà chung cư• Khoảng cách đến trung tâm thương mại hoặc chợ• Khoảng cách đến cơ sở giáo dục• Khoảng cách đến điểm dừng phương tiện giao thông công cộng	• Tuyến đường đấu nối trực tiếp với nhà chung cư• Khoảng cách đến trung tâm thương mại hoặc chợ
2	Tiện ích trong khuôn viên nhà chung cư	• Không gian sinh hoạt cộng đồng• Khu vui chơi trẻ em• Trung tâm thương mại hoặc siêu thị• Bể bơi• Khu dịch vụ giáo dục, y tế hoặc thể thao	• Không gian sinh hoạt cộng đồng• Khu vui chơi trẻ em• Trung tâm thương mại hoặc siêu thị	• Không gian sinh hoạt cộng đồng
3	Chỗ để xe	• Số lượng tối thiểu chỗ đỗ ô tô theo tiêu chuẩn, quy chuẩn cho mỗi 2 căn hộ• Có địa điểm sạc điện cho xe động cơ điện• Vị trí đỗ ô tô trong tầng hầm	• Số lượng tối thiểu chỗ đỗ ô tô theo tiêu chuẩn, quy chuẩn cho mỗi 4 căn hộ	• Số lượng chỗ để xe tính theo 100 m² diện tích sử dụng căn hộ
4	Hành lang, sảnh	• Sảnh chính khu căn hộ bố trí độc lập• Có điều hòa hoặc thông gió cưỡng bức• Nhà vệ sinh nam, nữ riêng• Nhà vệ sinh cho người khuyết tật sử dụng xe lăn• Khu vực hút thuốc riêng	• Sảnh chính khu căn hộ bố trí độc lập• Có phòng vệ sinh	• Sảnh chính khu căn hộ bố trí độc lập
5	Thang máy	• Số lượng căn hộ mỗi thang máy phục vụ• Có thang máy chở hàng riêng• Yêu cầu về tải trọng và kích thước thang máy	• Số lượng căn hộ mỗi thang máy phục vụ	• Tuân thủ tiêu chuẩn, quy chuẩn và thiết kế được phê duyệt
6	Cấp điện	• Máy phát điện dự phòng phục vụ PCCC và thoát nạn• Đủ công suất tối thiểu cho thang máy• Đủ cho bơm nước dùng chung và chiếu sáng hành lang, sảnh• Đủ cho hệ thống thông gió chung toàn tòa nhà• Đủ cho chiếu sáng và điều hòa không khí trong căn hộ	• Máy phát điện dự phòng phục vụ PCCC và thoát nạn• Đủ công suất tối thiểu cho thang máy• Đủ cho bơm nước dùng chung và chiếu sáng hành lang, sảnh	• Máy phát điện dự phòng phục vụ PCCC và thoát nạn
7	Căn hộ	• Tỷ lệ căn hộ có diện tích sử dụng dưới 45 m²• Phòng ngủ có tiếp xúc bên ngoài• Chủ đầu tư lắp hệ thống hút mùi bếp• Hệ thống hút mùi vệ sinh• Hoàn thiện hệ thống điều hòa• Lắp đặt hệ thống bếp	• Tỷ lệ căn hộ có diện tích sử dụng dưới 45 m²• Phòng ngủ có tiếp xúc bên ngoài• Có hệ thống hút mùi bếp• Có hệ thống hút mùi vệ sinh	• Tỷ lệ căn hộ có diện tích sử dụng dưới 45 m²
8	Tiêu chí tối thiểu	Tuân thủ các quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng, nhà chung cư, an toàn sinh mạng và sức khỏe, an toàn cháy, sử dụng năng lượng hiệu quả, hệ thống điện, nước thải sinh hoạt và các quy chuẩn có liên quan	Áp dụng chung theo các quy chuẩn bắt buộc	Áp dụng chung theo các quy chuẩn bắt buộc

Kết luận

Chung cư hạng 1 không đơn thuần là một dự án có giá bán cao, thiết kế sang trọng hay nhiều tiện ích. Theo hệ thống phân hạng đang áp dụng năm 2026, một nhà chung cư được xem xét trên 13 nhóm tiêu chí, từ vị trí, bãi đỗ xe, sảnh, thang máy và căn hộ đến dịch vụ quản lý vận hành, môi trường, an ninh, công trình xanh và công nghệ thông minh.

Điều này cho thấy chất lượng của một dự án nhà ở cần được nhìn nhận xuyên suốt từ thiết kế – xây dựng – bàn giao – quản lý – vận hành.

Đối với cư dân, một không gian sống chất lượng không chỉ nằm trong bốn bức tường của căn hộ mà còn phụ thuộc vào mức độ an toàn, tiện nghi và chuyên nghiệp của toàn bộ tòa nhà.

Đối với chủ đầu tư và đơn vị quản lý vận hành, việc duy trì các tiêu chuẩn dịch vụ một cách nhất quán chính là yếu tố giúp bảo vệ chất lượng công trình và trải nghiệm cư dân trong dài hạn.

Lưu ý: Bài viết mang tính cung cấp thông tin tham khảo. Nội dung pháp lý được đối chiếu theo Nghị định 95/2024/NĐ-CP và Văn bản hợp nhất 21/VBHN-BXD năm 2026. Khi cần xác định chính thức hạng của một dự án cụ thể, cần căn cứ hồ sơ phân hạng và các tiêu chí cụ thể được áp dụng cho tòa nhà đó.

>> Kim Cương Xanh cung cấp giải pháp quản lý vận hành nhà chung cư theo hướng chuyên nghiệp, minh bạch và lấy trải nghiệm cư dân làm trọng tâm. Liên hệ với chúng tôi để được tư vấn phương án vận hành phù hợp với quy mô và nhu cầu thực tế của từng dự án.

Thông tin liên hệ: